不動産の売買と登記（不動産の名義変更）／辻司法書士事務所（名古屋市緑区）

不動産の売買と登記（不動産の名義変更）／住宅ローンとの関係

　自宅の購入など不動産の売買をした時は、登記所（法務局）に対して、売買を原因とする登記（不動産の名義変更）を行う必要があります。売買には、住宅ローンの利用、当事者間だけの直接取引、任意売却など、色々な形態があります。状況によって選択する登記手続も様々です。売買取引の最重要点である売買代金の決済・書類の確認・名義変更（所有権移転登記）は、司法書士が専門家として担っており不動産取引の安全に寄与しています。

◆住宅ローン等の借入と登記

　不動産の購入の際、住宅ローン等で金融機関を利用する場合、売買による不動産の名義変更（所有権移転登記）と同時に、住宅ローン等の担保として（根）抵当権の設定登記を行うことが多くあります。（根）抵当権設定登記は、住宅ローン等が返済不能に陥った場合に不動産を売却して、その売却代金で住宅ローン等を返済する為のものです。ちなみに住宅ローン等を完済した時は、金融機関から解除書類が交付され、（根）抵当権の抹消登記を行う必要があります。

◆土地を購入した後、家などの建物を建てた場合の登記

　土地を購入して、後日、その土地に家などの建物を建てた場合、新築した建物の為の登記が必要になります。建物の情報や所有者を明らかにする為の建物表題登記、所有権保存登記のほか、住宅ローン等がある場合は追加担保にする為の抵当権設定（追加）登記、新居への引越しによる住所変更がある場合は所有権登記名義人住所変更登記などの登記が必要になります。

　→ 新しく建物を建てた時の登記はこちら

　→ 所有者の住所や氏名に変更があった時の登記はこちら

◆売買登記の前に確認すること【売る場合】

　登記名義が亡くなった人のままである場合、売買登記の前提として相続登記を行い、相続人（売主）の名義にしておく必要があります。また、登記名義人（売主）の住所氏名に変更があったのに、その変更登記をしていない場合は、売買登記の前提として住所氏名の変更登記を行い、現在の住所氏名と一致させておく必要もあります。

　また、登記名義人（売主）は、買主に対して、売買契約に基づいて所有権を妨げる権利の抹消義務を負います。実務でよく目にするのが売主が設定した住宅ローンに基づく抵当権設定の登記です。これが設定された状態で売買してしまうと買主の権利を侵害してしまいますので、売買登記の前（又は同時）に抵当権抹消の登記をします。

　→ 相続登記はこちら

　→ 住所・氏名の変更（更正）登記はこちら　

　→ 抵当権の抹消登記はこちら

★登記費用（住宅ローンあり）の計算例は本ページ下段にあります。

★登記費用（自己資金）の計算例は本ページ下段にあります。

売買と登記【手続の流れ】

★買主から見た自宅購入のケース

★相談、問い合わせは、１～４の段階。

★登記費用（住宅ローンあり）の計算例は本ページ下段にあります。

★登記費用（自己資金）の計算例は本ページ下段にあります。

仲介業者を入れない売買／家族間の売買／登記【手続の流れ】

◆仲介業者を入れない当事者だけで行う売買取引

　不動産（仲介）業者を入れず、当事者だけで直接取引を行うことがあります。主に知人間・親族間・隣人間などを当事者として、不動産の境界や相隣関係などの調査はせず現況のままで行います。このような取引を行う理由は売買に要する経費の節約です。

　このような不動産（仲介）業者が関与しない取引は、経費を節約できるメリットがありますが、調査不足等でトラブルになる可能性があります。よって不動産の現況などを十分に理解した上で、リスクも受け入れることが前提になります。

◆家族間の売買

　老後の資金などを得る為、生前に遺産承継を済ませる為などの理由で、自宅などの不動産につき親子間（又は家族間）で売買することがあります。なお状況に応じて所有権全部ではなく共有持分を売却するなど柔軟に対応することもできます。

　→ 売買代金を当事者で決める場合（参考）

◆登記手続の流れ

★登記費用（自己資金）の計算例は本ページ下段にあります。

任意売却とは

◆任意売却とは

　住宅ローンの途中で、返済が困難となったとき、又は事情により自宅の処分が必要になったときに、金融機関の担保権実行（裁判所の強制競売）によらず、任意（一般的な売買取引）で不動産を売却し、その代金で住宅ローンを返済して清算することを任意売却と言います。この場合、売却と担保（抵当権等）抹消の各登記を同時に行います。強制競売と比べて売却代金が高くなる可能性があり、裁判所を介さずに売却できるので実務で利用されています。事前に住宅ローン先の金融機関との調整が必要になります。注意する点は、住宅ローン残債務が売却代金を超える場合、住宅ローンを清算し切れず借金が残ってしまうことです。

　なお、市区町村の税金滞納等による差押えがある場合にも任意売却されることがあります。

売買に関する税金と減税　【紹介】

　不動産の売買には税金が発生します。以下に概要を紹介しますが、司法書士が相談に応じることはできませんので、詳細は税理士等にご相談ください。

◆税金の種類

　１．登録免許税…売買登記（名義変更）の時に負担する税金（登記申請時に納税）

　２．不動産取得税…不動産を取得したときに負担する税金（登記後に納税）

　３．固定資産税（都市計画税など）…不動産の所有に対して負担する税金（毎年納付）

　４．譲渡所得税…不動産の売却益に対して売主が負担する税金（所得税の確定申告）

　　　※相続した居宅が空き家の場合など、特別控除の制度があります。

　　　　　→ 空き家を売った時の特例［国税庁ＨＰ］

　５．所得税（住宅ローン控除）…住宅ローン控除を受ける為には確定申告が必要です。

◆減税について

　自宅購入（買う）の場合は、一定の条件（一般的な規模の住宅なら、ほぼ該当します）を満たせば各種の減税を受けることができます。減税を受ける為に住宅用家屋証明書が必要になりますが、登記申請の際に当事務所で取得します。

　→ 住宅用家屋証明書についてはこちら [名古屋市ＨＰ]

　→ 登録免許税の軽減についてはこちら［国税庁ＨＰ（中段（３））］

　→ 新築家屋の不動産取得税の軽減についてはこちら［愛知県ＨＰ］
　→ 新築家屋の固定資産税の軽減についてはこちら［名古屋市ＨＰ］
　→ 所得税の住宅ローン控除についてはこちら［国税庁ＨＰ］

売買登記の手数料／費用の計算例【住宅ローンによる自宅購入（定額）】

　当事務所では、下記の利用条件を満たす場合、買主の手数料につき、金融機関や不動産仲介業者との登記事務の打合せ・売買代金決済時の立会い・登記書類の作成・売買登記（不動産の名義変更）申請までを、追加費用が発生しない定額で利用できます。ご利用の際は、不動産仲介業者に対して、司法書士を指定したい旨を申し出て下さい。以後の登記事務の調整は当事務所にて行います。

　共同住宅など自宅以外の場合や、住宅ローンがない場合は、手数料一覧（料金表）により計算します。

◆定額手数料（買主）

　司法書士の手数料・報酬（実費込）＝85,000円 ※消費税を除く。

◆定額手数料に含まれない費用（実費・税金）

　１．登録免許税。

　２．登記完了後の登記事項証明書の実費。

　３．減税証明書（住宅用家屋証明書）の取得費用。※減税できる場合のみ取得します。

◆利用条件

　１．新築または中古の戸建て（又はマンション）の購入、又は住宅用地の購入であること。

　２．仲介業者または建売業者が関与する購入であること。

　３．買主と売主が代金決済の場に出席すること。

　４．銀行・信用金庫等が取扱う住宅ローンを利用すること。

　５．その他、特段の事情がないこと。

◆相談の際に準備すべきもの

　１．売買契約書コピー。※契約前であれば不要。

　２．固定資産税等の評価証明書（又は課税明細書）コピー。※登録免許税の計算の為。

　３．登記事項証明書コピー ※事前確認用。

　４．予定する借入額（抵当権設定の債権額） ※登録免許税の計算の為。

◆登記完了後にお渡しするもの

　１．新しい権利証（登記識別情報通知）と登記完了証。

　２．登記完了後の登記事項証明書。

　３．売渡証書（登記原因証明情報）ほか書類一式。

◆費用の計算例（買主の費用）

　評価額1,000万円の土地を、1,000万円の住宅ローンを組んで購入する場合。

事務内容	手数料	実費	登録免許税	備　考
売買の登記	85,000円		150,000円	1,000万円×1.5%（軽減税率）
抵当権設定登記			40,000円	1,000万円×0.4%（税率）
立会い			―	代金決済・書類・本人の各確認
事前の登記事項調査			―
交通費・郵送費			―
筆数加算			―
借入額加算			―
登記事項証明書	―	600円	―	不動産×1筆、実費のみ
小計	85,000円	600円	190,000円

手数料・実費 85,600円＋登録免許税 190,000円＝275,600円 ※消費税を除く。

売買登記の手数料／費用の計算例【料金表による計算】

　上記の定額手数料の利用条件に該当しない場合、別記手数料一覧（料金表）に基づいた手数料で費用を計算いたします。

◆費用の計算例

　・評価額1,000万円の土地を、自己資金（借入なし）で購入する場合。

買主の費用

事務内容	手数料	実費	登録免許税	備　考
売買の登記	40,000円	0円	150,000円	1,000万円×1.5%（軽減税率）
立会い業務	10,000円	0円	―	代金決済・書類・本人の各確認
事前の登記事項調査	100円	400円	―	不動産×1筆
交通費・郵送費	3,000円	3,000円	―	基本定額
筆数加算	1,000円	0円	―	不動産×1筆
登記事項証明書	300円	600円	―	不動産×1筆
小計	54,400円	4,000円	150,000円

手数料・実費 58,400円＋登録免許税 150,000円＝208,400円 ※消費税を除く。

売主の費用　※定額手数料の場合も同じです。

事務内容	手数料	実費	登録免許税	備　考
売渡証書の作成	8,000円	0円	―	登記原因証明情報の作成
小計	8,000円	0円	―