不動産登記とは／登記をする理由／不動産登記における司法書士の役割
不動産の名義人につき、住所や氏名に変更があった時、相続や売買などにより名義人を変更した時、新しく家などの建物を建てた時など、状況に応じて各種の不動産登記を行います。不動産登記は、不動産の所在地ごとに管轄する登記所（法務局）があり、窓口になっています。
◆不動産登記とは
不動産登記とは、土地や建物の所在や面積のほか、所有者の住所や氏名などを公の帳簿（登記記録）に記載して一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでも分かるようにし、取引の安全と円滑をはかる制度です。登記記録の内容は、登記所（法務局）にて誰でも登記事項証明書として交付を受け確認することができます。登記事項証明書は、不動産に関する売買、贈与、相続、住宅ローン等のほか様々な手続の際に、権利関係を確認する為の証明書として利用されています。
◆登記をする目的（対抗要件の取得）
所有権などの権利を取得しても、その旨が登記されていなければ当事者以外の第三者に対して自らの権利を法律的に主張できず、不利益を受ける可能性があります。
誰に対しても自分の権利を法律的に主張する為の対抗要件が登記です。この対抗要件を備えて権利の保全を図ることが登記をする目的です。
◆不動産登記における司法書士の役割
不動産登記において、司法書士は登記記録のうち権利を示す部分（権利部、甲区欄、乙区欄）を専門に扱います。売買、贈与、相続など際に登記手続を受託して必要な確認や書類を整え、登記所（法務局）に登記申請をして登記を完了させるのが司法書士の役割です。
所有者の住所や氏名に変更があった時
土地や建物を、所有している人（現在の登記名義人）の住所や氏名に変更があった時に行う登記です。所有者の住所や氏名は登記事項なので、引越しや区画整理による変更等の時は住所を、結婚や離婚等をした時は氏名を、それぞれ変更する登記が必要になります。市区町村の役所に対して転居や戸籍の届出をして住民票や戸籍が変更されても、登記記録は自動的に更新されることはありませんので、別途 登記手続を行う必要があります。また、売買や贈与などにより名義人を変更する時、住宅ローンにより抵当権を設定する時など、これらの登記の前提として住所・氏名の変更登記が必要になります。
変更登記には変更を証する書面（住民票や戸籍謄本）が必要になりますが、役所の保存期間経過などにより、これらを取得できない場合でも変更登記は省略できません。当事務所では、このようなケースでも対応できますので、ご相談ください。
令和８年４月１日から登記が義務化される予定です。
◆住所の変更登記を要する主なケース
１．引越しにより住所を移転した時
２．住所表示の変更により住所表示が変更された時（何某100番地が1番2号になった。）
３．区画整理などにより町名地番が変更された時 → 詳しくはこちら
４．土地の分割や合併により地番が変更になった時（例：分割で100番地が100番地の1になった。）
新しく家など建物を建てた時
建物を新しく建てた時は、建物の構造や床面積などの情報を登録する登記（建物表題登記）と、所有者の権利関係の情報を登録する登記（所有権保存）が必要になります。なお建物を取壊した時や増改築した時にも登記が必要です。
所有権保存の登記は、建物を新築した時、最初の所有権者（登記名義人）を登記するものです。この所有権保存登記の前提として建物表題登記が必要になります。
ちなみに建物表題登記は、測量などを扱う土地家屋調査士という司法書士とは別の資格者の専門分野になりますが、当事務所から紹介することも可能です。
所有者に変更があった時（登記名義人の変更）
現在の所有者（登記名義人）を、新しい所有者に変更する時に行う登記です。いわゆる名義変更のことです。法律的には所有権移転登記と言います。名義の変更は、法律上の原因（売買や贈与、相続などの法律事実）に基づいて不動産の所有権が移転することなので、これに伴って税金（所得税や相続税、贈与税など）も発生します。
◆登記名義人が変更する（所有権が移転する）主な事由
土地・建物の共有関係を解消する登記（共有物分割）
土地や建物を２人以上で共有している場合、この共有状態を解消することを共有物分割と言います。夫婦で共有している場合は将来的に子（相続人）が承継するので問題ありませんが、兄妹や他人などで共有している場合は、それぞれの子（相続人）が承継していくことで共有者が増えて利害関係が複雑になる為、共有物分割の必要性が生じます。
共有の問題点は、共有者全員に持分に応じた所有権がある為、売却などの処分や利用について利害調整が困難になることです。共有状態は、所有するものを自由に処分したり利用したりできる所有権の最大の長所を薄めてしまいます。
共有物分割の方法は主に次の方法があります。土地を例に挙げて説明します。
◆現物分割
土地を物理的に分割して、分割した各土地を単独所有にする方法です。具体的には土地を測量して境界線を引く分筆の登記を行い、分筆登記で分離した各土地について登記名義を単独所有にする所有権移転登記を行います。
小さい土地は分割することによって利用価値が下がる可能性がある為、この方法は向いていません。分割しても利用価値が損なわれない程度の広さの土地である場合に利用が考えられます。
◆代償分割
物理的な分割をせず、土地の共有持分を金銭や土地などで清算して単独所有にする方法です。金銭を支払う場合は実質的に売買なので普通に売買手続することも可能です。また共有者が所有する他の不動産と共有持分を交換する方法もあります。
小さい土地など現物分割に適さない場合に利用が考えられます。
◆換価分割
共有状態の土地を売却して代金を分割する方法です。共有者にとって上記に挙げた分割方法にメリットがない場合、不動産よりも金銭での分割を希望する場合などで利用が考えられます。
その他の登記
本ホームページで紹介していない各種の不動産登記の手続（地上権・地役権など）についても、当事務所では対応していますので、ご相談ください。
権利証（登記済証・登記識別情報通知）が無い時の対応
権利証を必要とする登記手続（主に不動産の名義変更）において、紛失などの理由で所持していない場合、代替となる書類や手続で対応することになります。このような場合でも登記手続は可能ですので、登記手続を依頼する際に相談して下さい。
例えば、売買により不動産の名義変更（所有権移転登記）をする際、権利証が無い場合、司法書士が作成する本人確認情報を使用して登記手続をします。
在外邦人（外国に居住する日本人）が登記手続する時の対応
外国に移住または長期出張していて、日本に住所がない（住民票を外国に移している）日本人（日本国籍を有する人、在外邦人）が登記手続を行う場合、日本に住民票がない為、市役所や区役所が発行する住民票や印鑑証明書を利用して登記手続を行うことができません。そこで外国にある日本国の大使館や領事館で発行する証明書（在留証明書・サイン証明書など）を取得して登記手続に使用します。なお、登記に使用する証明書は、登記手続に適した方法で取得する必要がありますので、司法書士に事前の指導を受けて下さい。
遠方の不動産を登記する時の対応
お住まいの地域外（遠方地など）の不動産につき、相続したり、その他取得した場合、登記申請の当事者（名義人となる相続人、売買の買主と売主など）が、当事務所と面会または連絡を取り合うことが可能であれば、登記手続の対応はできますので、ご相談ください。
手数料
※料金表に記載がない場合は、別途お問い合わせ下さい。
２．表題登記（土地家屋調査士に外注）の見積りは、当事務所と同様、事前提示いたします。
〒459-8001名古屋市緑区大高町
宇鶴田63番地11
TEL 052-626-1430
