住宅ローンと登記
住宅ローンについて、返済が完了した時、借換えをした時、新築した家を追加担保に入れる時は、その状況に応じて抵当権の抹消、抵当権の設定と抹消、抵当権の追加設定の各登記の手続が必要になります。詳しくは次項を お読みください。
◆抵当権を設定する理由／抵当権の性質／根抵当権
住宅ローンを利用すると、これを担保する為、自宅に金融機関を権利者とする抵当権を設定します。この抵当権は、住宅ローンの返済が滞った場合に、設定した不動産を売却し、その代金で滞ったローンを返済できる権利で、金融機関や保証会社が権利者になります。この権利の行使は裁判所による強制競売ですが、あえて行使せず裁判所を利用しない任意売却で住宅ローンを清算する方法もあります。
ちなみに抵当権は、住宅ローンの返済が滞らない限りは、所有者の不動産使用を制限しませんので、生活に支障をきたすことはありません。似たようなものに根抵当権というものがありますが、こちらは限度額を設定して複数債権を担保する用途である為、主に事業資金の借入れに利用され、住宅ローンに利用されることは少ないです。
◆住宅ローン登記の前に確認すること
登記名義が亡くなった人のままである場合、住宅ローン登記の前提として相続登記を行い、相続人（現所有者）の名義にしておく必要があります。また、登記名義人の住所氏名に変更があった場合、住所氏名の変更登記を行って現在の住所氏名と一致させておく必要もあります。
→ 相続登記はこちら
★住宅ローン借換え時の登記費用の計算例は本ページ下段にあります。
★住宅ローン返済時の登記費用の計算例は本ページ下段にあります。
住宅ローンの利用状況と登記（抵当権の設定／変更／抹消） 【紹介】
◆新規の借入れ （抵当権設定の登記）
住宅ローンを利用して不動産（自宅）を購入した場合に、金融機関を権利者として抵当権設定登記を行います。自宅の購入時に行う売買登記（不動産の名義変更）と同時に行います。
◆担保の追加 （抵当権設定（追加）の登記）
居宅の新築に先立ち、住宅ローンを利用して敷地を購入していた場合、新築した建物を追加で担保に組み入れる必要が生じます。新築した建物と敷地を共同担保とする為です。新築した建物の登記と同時期に行います。
◆借主（債務者）の住所変更 （抵当権変更登記）
上記の敷地を購入した後に居宅を新築した場合、新居に住所移転（引越し）します。この時、敷地の所有者登記名義人の住所および、住宅ローンの為に設定した抵当権の債務者住所につき、住所の変更登記を行う必要があります。上記の抵当権設定（追加）の登記と同じタイミングで行われる場合が多いです。
◆ローン借換え （抵当権設定の登記＋抵当権抹消の登記）
住宅ローンの返済中に、金利などの事情により、別の金融機関が取扱う住宅ローンに乗り換えることを一般的に「借換え」と言います。新しい住宅ローンで既存の住宅ローンを清算します。新しい住宅ローン先の金融機関に対する抵当権設定の登記と、既存の住宅ローン先の金融機関に対する抵当権抹消の登記を行います。
◆ローン完済 （抵当権抹消の登記）
住宅ローンの返済が終わった時、その他の理由で抵当権が解除された場合に、金融機関を権利者とする抵当権を解除する為、抵当権抹消の登記を行います。返済が終わっても抵当権抹消の登記は、別途手続を行う必要があります。手続をしない限り抵当権の登記記録が消滅することはありません。
通常は返済が終わると、金融機関から解除（抵当権抹消登記）書類が郵送（手渡される場合もあります）されますので、手元に届いたら自分で登記手続を行うか、又は司法書士に依頼して登記手続を行う必要があります。
★住宅ローン返済時の登記費用の計算例は本ページ下段にあります。
住宅ローン借換え登記の手数料／費用の計算例 【抵当権の設定＋抹消】
当事務所では、下記の利用条件を満たす場合、住宅ローンの借換えに関する登記手続につき、追加費用が発生しない定額（調査費や交通費等の実費を含む）で利用できます。利用の際は、住宅ローンの審査後、金融機関の担当者に司法書士を指定したい旨を申し出て下さい。金融機関との調整、登記書類の授受は当事務所で行います。
なお、登記名義人（共有者を含む）が亡くなっている場合は前提として相続登記が、登記名義人（共有者を含む）に住所・氏名の変更がある場合は前提として住所変更登記が、それぞれ必要になります。
◆利用条件
１．住宅ローンの額が5,000万円以下であること。
２．銀行や信用金庫など金融機関が取扱う住宅ローンであること。
３．自宅の登記名義人（共有者を含む全員）が、問題なく意思表示できること。
４．自宅の登記名義人（共有者を含む全員）の住所・氏名に変更がないこと。
５．不動産の権利証（登記済証・登記識別情報通知）を所持していること。
◆定額手数料
司法書士の手数料・報酬（実費込）＝42,000円 ※消費税を除く。
◆定額手数料に含まれない費用（実費・税金）
１．登録免許税
２．登記完了後の登記事項証明書の実費。
◆見積り依頼の際に準備して頂きたいもの
１．不動産の権利証（登記済証・登記識別情報通知）。
２．新しい住宅ローン（借入）の金額。 ※登録免許税の計算の為。
３．自宅の登記事項証明書（又は登記情報）コピー。※古くてもＯＫ。
◆費用の計算例
自宅（土地・建物、各1筆）の住宅ローンを借換え（借換額2,000万円）する場合。
※借換前（既存）の抵当権×1件、借換後（新規）の抵当権×1件とします。
| 事務内容 | 手数料 | 実費 | 登録免許税 | 備 考 |
| 抵当権設定登記 | 42,000円 | 80,000円 | 2,000万円×0.4%（税率） | |
| 抵当権抹消登記 | 2,000円 | 不動産×2筆×1件 | ||
| 事前の登記事項調査 | ― | |||
| 交通費・郵送費 | ― | |||
| 筆数加算 | ― | |||
| 借入額加算 | ― | |||
| 登記事項証明書 | ― | 1,200円 | ― | 不動産×2筆 |
| 小計 | 42,000円 | 1,200円 | 82,000円 | |
手数料・実費 43,200円 ＋登録免許税 82,000円＝125,200円 ※消費税は除く。
住宅ローン返済（担保解除）登記／費用の計算例 【抵当権の抹消】
当事務所では、次の利用条件を満たす場合、住宅ローン返済（抵当権の解除） １件の登記手続につき、定額（交通費等の実費を含む）で利用できます。
なお、解除する抵当権が２件以上ある場合は追加の手数料（追加1件につき＋5,000円）で利用できます。また、登記名義人（共有者を含む）が亡くなっている場合は前提として相続登記が、登記名義人（共有者を含む）に住所・氏名の変更がある場合は前提として住所変更登記が、それぞれ必要になります。
◆利用条件
１．住宅ローンの返済（又は解除など消滅）であること。
２．銀行や信用金庫などから送付された（又は受領した）解除書類一式を所持していること。
３．自宅の登記名義人（共有者を含む全員）が、問題なく意思表示できること。
４．自宅の登記名義人（共有者を含む全員）の住所氏名に変更がないこと。
◆定額手数料
司法書士の手数料・報酬（実費込）＝10,000円 ※消費税を除く。
◆定額手数料に含まれない費用
１．登録免許税。
２．事前の登記事項調査の手数料と実費。
◆準備して頂くもの
１．金融機関から送付された（又は受領した）抵当権解除書類一式。
２．登記名義人（所有者）の認印。
◆費用の計算例
自宅マンション（建物×1／敷地×2 ※敷地権付区分建物）の住宅ローンを完済した場合。
※抹消すべき抵当権×1件とします。
| 事務内容 | 手数料 | 実費 | 登録免許税 | 備 考 |
| 抵当権抹消登記 | 10,000円 | 3,000円 | 不動産×3筆 | |
| 交通費・郵送費 | ― | |||
| 筆数加算 | ― | |||
| 事前の登記事項調査 | 100円 | 400円 | ― | 調査不動産×1筆 |
| 小計 | 10,100円 | 400円 | 3,000円 | |
手数料・実費 10,500円＋登録免許税 3,000円＝13,500円 ※消費税は除く。
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